세입자(임차인) 월세 미납(체납) 시 대응 방법, 주의사항, 월세계약 중요내사항, 보증금 차감, 연체이율, 법정이율, 월세 독촉 문자

안녕하세요 이사장입니다~

 

오늘은 월세를 받는 부동산에서 발생할 수 있는 세입자 월세 미납(연체) 시 대응방법 및 지연이자에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

수익형 부동산의 경우 월세로 세입자를 받는 경우가 많습니다.

월세가 밀리지 않고 들어올 경우에는 매달 현금이 생기니 좋은데,

혹시나 세입자가 월세를 체납(미납)하고 연체하는 경우들이 종종 발생합니다.

임대인이 월세로 대출 이자(원금) 등을 납부하고 있다면 임대인도 곤란한 상황이 발생하게 됩니다.

 

오늘은 월세 임대차 계약 시 월세 미납(체납)을 예방할 수 있는 내용, 독촉문자, 대응 방법에 대해서 알아보겠습니다.

 

월세 계약 시 중요사항

 

첫 번째 월세 임대차 계약 시 연체 월세금, 연체이자, 관리비 등을 계산하여 미리 보증금을 넉넉하게 정해서 받는 것이 중요합니다.

임차인이 월세를 꼬박꼬박 잘 낼 수 있는 능력이 있다고 하더라도

갑자기 월세를 내지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다.

 

 

두 번째 월세의 선불, 후불 여부를 적절히 결정합니다.

선불의 경우 세입자에게 월 임대기간 첫날 월세를 받는 것이고,

후불의 경우 월 임대기간 마지막날 월세를 받는 것입니다.

물론 임대인 입장에서는 선불 월세가 좋습니다.

월세를 체납하거나 문제가 생겼을 경우 한 달이라는 시간을 얻을 수 있기 때문입니다.

최악의 상황으로 월세 체납 명도소송, 강제집행을 하려면 최소 5~6개월 이상의 시간이 소요되기 때문입니다.

명도소송의 자세한 내용은 다음 포스팅에서 다루겠습니다.

 

 

세 번째 임대차 계약서에 월 임대료 미납 시 연체이율(지연이자)을 명시해서 작성합니다.

예를 들어 민간임대주택 임대차 계약에서 사용하는 '표준임대차계약서'에는 연체이율에 대한 항목이 따로 명시되어 있습니다.

여기서 연체이율은 임대인, 임차인 간 상호 협의에 따라 지정합니다.

법정 최고금리는 "이자제한법"에서 정하고 있는 연 20%까지 가능합니다.

별도 협의 없이 임대차계약서를 작성했다면?
민법 제379조에 따라 연 5% 이율을 적용할 수 있습니다.

 

민법

제379조(법정이율) 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5분으로 한다.

제397조(금전채무불이행에 대한 특칙) ① 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.

 

 

 

'표준임대차계약서'에서는 위와 같은 표현이 나옵니다.

 

금융기관(국민은행)의 연체 가산금리는 3%이고,

주택담보대출의 가중평균 금리는 2.44%입니다.

합산하면 5.44%이고 이 수치를 고려하여 연체이자율을 결정하시면 됩니다.

 

연체이율은 최대 20%까지 가능하지만 보증금을 충분히 받고,

월 임대료가 엄청 높지 않다면 12% 정도로 결정하는 것이

임차인에게 충분히 경각심을 주어 적절하게 임대차 계약을 할 수 있을 것으로 생각됩니다.

하지만 전반적인 효과를 고려한다면 민법 법정이율이나 한 자릿수 이율로 정하는 것이 임차인과의 부작용을 줄일 수 있습니다.

 

표준임대차계약이 아니더라도 특약사항으로 연체이율을 결정하는 것이 도움이 될 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

임차인(세입자) 월세 미납(체납) 시 대응 방법

 

첫 번째 임차인(세입자)이 2번 이상 월세를 연체할 경우 계약 해지를 통보합니다.

 

제640조(차임연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

다만 주택임대사업자로서 '표준임대차계약'을 진행했다면 3번 이상의 월세를 연체했을 경우 계약 해지를 통보합니다.

 

 

두 번째 임차인에게 월세 연체사실 고지 및 입금을 독촉하는 문자, 전화 등 메시지를 전달합니다.

월세금이 한 달이라도 연체됐을 경우 세입자에게 메시지(문자, 카톡, 전화)를 바로 전달해야 합니다.

독촉 문자를 받는 경우 90% 이상의 세입자는 언제까지 납부하겠다고 답문을 주거나 바로 체납된 월세를 입금합니다.

하지만 독촉 문자에 답도 없고, 전화도 안 받을 경우 악성 세입자일 가능성이 높습니다.

첫 연체 시 연락을 시도하여 악성 세입자 유무를 확인하는 것이 좋습니다.

 

단 감정이 상하지 않게 세입자가 불쾌하지 않을 선에서 납부해 달라고 요청해야 합니다.

미납 월세 납부 요청 독촉 문자 예시 몇 가지를 소개하겠습니다.

 

1. 101호 1월 1일 월세 30만 원 아직 입금되지 않았습니다. 확인 부탁드립니다.

2. 101호 2월 월세가 미납되어 연락드렸습니다. 월세 입금일에 맞추어 대출이자와 원금을 납부하여 월세가 미납될 경우 어려움이 많습니다. 월세 납부일은 0일입니다. 감사합니다.

3. 101호 월세 입금 확인이 안 되고 있습니다. 빠른 입금 부탁드립니다. 미납된 월세는 보증금에서 차감되며 2달 이상 연체 시 임대계약 해지하도록 하겠습니다.

 

세 번째 위 두 가지 진행 후에도 미납 시 체납된 월세와 그에 대한 연체이자 그리고 건물인도 청구의 내용증명을 발송합니다.

 

네 번째 세 번째 조치에도 월세가 미납됐다면 건물 미인도 시 부동산명도(인도) 소송 및 점유이전금지가처분 청구를 합니다.

임차인을 집에서 내보내기 위해서 하는 부동산명도(인도) 소송은 현재의 점유자를 상대로 진행이 되기에 중간에 점유자가 변경이 되면 해당 소송의 판결은 무의미해지기에 점유이전을 하지 못하도록 점유이전금지가처분신청과 동시이행해야 합니다.
그리고 연체월세금 및 이자, 관리비 등 각종 비용이 보증금보다 많은 경우에는 임대료 반환 청구 소송을 진행하여 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

월세 보증금에서 미납금 차감 방법

'부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(99다50729 판결)'
위 판례와 같이 월세 임대차계약의 보증금은 임대차와 관련된 모든 채무를 담보하여,

월세 미납금은 당연히 보증금에서 공제가 됩니다.
그리고 임대차가 종료되었더라도 목적물이 반환되지 않았다면 당연히 보증금에서 월세 미납금이 공제되는 것이 아니고,

임차인은 보증금이 있다는 이유로 연체된 월세 지급을 거절할 수 없으며,

보증금에서 월세를 공제할 것인지 여부는 임대인이 선택할 수 있습니다.

 

 

 

오늘은 월세 임대차 계약 주의사항, 월세 연체이율(지연이자), 월세 독촉에 관한 내용을 알아봤습니다.

다음 포스팅에는 이번 내용이 진행되어도 월세가 체납(미납)될 경우 진행하는 명도소송, 강제집행에 대해 알아보겠습니다.

 

 

감사합니다.