일반임대사업자 주택임대사업자 차이/등록/혜택/비교

 

안녕하세요~ 이사장입니다.

 

오늘은 일반임대사업자, 주택임대사업자의 차이에 대해 알아보겠습니다.

보통 신축 오피스텔을 분양받을 때 일반임대사업자로 진행할 것인지

주택임대사업자로 진행할 것인지 고민을 합니다.

 

어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.

 

오피스텔은 사업자를 등록하기 전 업무시설로 분류됩니다.

그래서 사업자 등록을 해야 할 필요성이 있습니다.

 

 

 

일반임대사업자

1. 업무시설 임대를 목적으로 관할 세무서에 신고

 

2. 업무시설 용도

 

3. 거주자 전입신고 불가능

만약 임차인이 전입신고를 한다면 업무시설이 아닌 주택으로 분류되어 환급받았던 부가세를 다시 반환해야 합니다.

 

4. 임대료 인상 제한 없음

 

5. 의무 임대 기간 10년

일반임대사업자로 등록하면 10년동아나 의무임대를 해야 합니다.

기간을 다 채우지 못하고 매도한다면 그동안 감면받은 세금을 모두 반환해야 하고 과태료가 부과됩니다.

10년 이내에 매도하게 되더라고 포괄 양도양수 계약을 한다면 이를 해결할 수 있습니다.

 

6. 취득세 분양가의 4.6%

 

7. 월 임대료에 대한 부가가치세 납부

 

8. 신규 분양 시 부가가치세 환급 (건물분 10%)

일반임대사업자를 10% 부가가치세를 환급받으려는 목적으로 신청하시는 분들이 많습니다.

하지만 주택임대사업자를 신청하거나 임차인이 전입신고를 하면 받은 부가세를 다시 반환해야 합니다.

일반임대사업자 신청 방법

1. 계약일로부터 20일 이내 공급 계약서를 첨부하여 관할 세무서에서 사업자(일반과세자) 신청

 

필요서류 : 오피스텔 공급 계약서, 신분증, 사업자 등록 신청서, 인감도장

 

2. 부가세 환급 절차

2.1. 계약서 작성

계약일로부터 20일 이내에 임대사업자를 등록해야 합니다.

미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다.

2.2. 세금 계산서 발행

분양대금 납부 후 세금계산서를 발행 받습니다.

2.3. 부가세 신고서 작성

관할 세무서에서 직접 신고서를 작성하여 제출하거나

홈택스에서 전자신고를 합니다.

신고서는 세금 계산서 작성일 기준 익월 25일까지 진행합니다.

미신고 시 부가세 환급이 불가능합니다.

 

주택임대사업자

1. 주택 임대를 목적으로 구청이나 세무서에 등록.

 

2. 4년 단기 임대와 8년 장기임대로 구분

 

3. 주거 목적으로 임차인 전입신고 가능

 

4. 오피스텔 취득일 및 준공일 60일 이내에 신청.

 

5. 임대료 인상 제한 연 5%

 

6. 취득세 감면 : 60㎡ 이하 또는 취득세 200만원 초과 시 85% 감면 (취득세 200만원 이하 면제)

 

7. 종합 부동산세 : 8년 장기임대 시 수도권 6억원/지방 3억원 이하 중과배제. (조정 대상 지역 1주택 이상 합산과세)

 

8. 부가가치세 환급 없음.

 

 

주택임대사업자 등록 절차

주택임대사업자 등록 신청서를 작성하여 주소지 관할 시장/군수/구청장에게 제출

 

1. 임대용 주택 매입 후 시/군/구청에 취득세 감면 신청 (30일 이내)

2. 세입자 임대차 계약 체결 (임대용 주택 매입 이전도 가능)

3. 거주자 관할 세무서에 임대사업자 등록 (세입자 입주 20일 전)

4. 시/군/구청에 임대조건 신고 (세입자 입주 10일 전)

5. 세입자 입주

6. 거주지 관할 세무서에 임대조건 신고 (세입자 입주 20일 이내)

 

필요서류

주민등록증 사본, 부동산 매입 계약서(분양 계약서 포함) 사본

 

임대사업자 주의사항

→ 입주 전 계약 해지 시 환급액 전액 납부 및 (-)수정 세금 계산서 및 계산서 교부

→ 입주 후 중간 폐업을 할 경우 6개월 단위로 환급액의 10%씩 차감한 금액을 체납해야 함

→ 기존 상가/오피스텔 매입 시 매도자가 사업자일 경우 매수자가 부가가치세 부담

→ 부가가치세 환급 후 분기별 부동산 임대 소득에 대한 부가가치세 신고의무가 있음 (미신고 시 세무조사 대상)

 

 

이상으로 일반임대사업자와 주택임대사업자에 대하여 알아봤습니다.

오피스텔을 분양받으셨다면 어떤 사업자가 도움이 될지

세무사와 충분한 상담 후에 결정하는 게 현명한 방법이라고 생각됩니다.

 

감사합니다.