수익형 부동산 오피스텔 분양 투자 주의사항 노하우

안녕하세요~ 이사장입니다.

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최근 정부의 부동산 규제가 강화되고 있습니다.

이에 비교적 영향을 덜 받는 수익형 부동산에 관심이 많아지고 있습니다.

수익형 부동산에는 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등이 있습니다.

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오늘은 오피스텔 투자 시 주의사항 및 노하우에 대해 알아보겠습니다.

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기본적으로 오피스텔 투자라고 하면 월세수익만 챙기고 시세차익은 못 챙긴다는 이야기가 많습니다.

하지만 우수한 입지의 오피스텔을 선택했다면 이야기가 달라집니다.

2018년 오피스텔 가격 변동이 가장 컸던 서울 양천구의 경우 평균 8% 이상 가격이 상승했습니다.

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오피스텔 분양 시 분양 사무소 직원들은 높은 수익률, 낮은 공실률, 저렴한 가격, 우수한 입지 등 장점을 어필하며 소비자를 유혹합니다.

이때 정확한 정보를 가지고 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

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오피스텔 투자 장점

1. 소액 투자 가능

2. 월세 수입

3. 우수한 입지의 경우 시세차익 발생

 

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오피스텔 투자 단점

1. 공실률 리스크,

공실 발생 시 관리비까지 지출이 발생함

2. 높은 세율 및 복잡한 세법

오피스텔은 주거용인지 업무용인지 사용 용도에 따라 취득세/양도소득세/보유세 등 세법상에서 큰 차이가 있습니다.

오피스텔은 건축법의 용도 구분상 업무시설 중 일반 업무시설에 포함됩니다.

하지만 오피스텔을 주거용으로 사용 시 세법상 주택으로 본다고 합니다.

반드시 투자 전 오피스텔 관련 세법을 정확하게 확인한 후 투자하실 것을 권해드립니다.

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업무용 오피스텔?

업무용 오피스텔의 경우 일반 임대 사업자로 등록을 해야 합니다.

일반 임대 사업자 등록 시 대출을 많이 실행할 수 있고,

부가세 환급이 가능하여 투자금을 크게 줄일 수 있습니다.

해당 오피스텔에 사업자 등록이 가능한 임차인만 받을 수 있습니다.

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업무용 오피스텔 전입신고?

임대 사업자로 등록할 경우 임차인은 전입신고를 할 수 없습니다.

만약 임차인이 몰래 전입신고를 하게 된다면,

임대인은 자신도 모르는 사이에 세법상 1주택이 추가됩니다.

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주거용 오피스텔?

오피스텔은 4.6%의 높은 취득세율이 적용됩니다.

하지만 주거용 오피스텔의 경우 주택임대 사업자 등록 시 면적에 따라 최대 85%의 취득세를 감면받을 수 있습니다.

의무 임대 기간을 채우지 못한다면 상당한 과태료를 내야 합니다.

이때 포괄 양도양수 계약으로 매도를 하게 되면,

채우지 못한 의무 임대 기간을 매도인이 채우게 됩니다.

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주거용 오피스텔 전입신고?

주택임대 사업자의 경우 임차인이 주거지로 사용할 수 있고, 전입신고가 가능합니다.

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피해야 할 오피스텔의 조건

1. 재개발/택지 개발 지구의 오피스텔

분양 사무소에서는 적정한 가격, 높은 수익률과 낮은 공실률로 오피스텔을 홍보합니다.

하지만 서울을 제외한 대규모 주거 단지는 배드타운의 성격을 가지고 있습니다.

배드타운인 대규모 단지에 오피스텔이 들어온다면 수요는 적을 것이고 공실 리스크는 커질 것입니다.

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2. 대형 오피스텔

대형 오피스텔의 경우 아파트 및 좋은 인프라를 앞세워 홍보를 합니다.

하지만 대형 오피스텔의 경우 수요가 적고,

많은 사람들이 오피스텔에 대한 부정적인 고정관념을 가지고 있기 때문에 환금성에 문제가 발생합니다.

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3. 노후된 오피스텔

노후된 오피스텔의 경우 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많습니다.

주위에 신축 오피스텔이 생기며 수요는 줄어들고 수익 전성기는 끝나고 있는 것입니다.

그리고 오피스텔의 특성상 재건축도 쉽지 않습니다.

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좋은 오피스텔의 조건

1. 공실률

공실률 리스크가 적은 오피스텔에 투자해야 합니다.

부동산 매물, 부동산 어플 등을 통해 사전에 투자대상 오피스텔의 공실률을 확인해야 합니다.

공실 기간이 길어지면 수익이 줄어들고 관리비 지출까지 발생하게 됩니다.

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2. 입지

첫 번째도 두 번째도 세 번째도 입지입니다.

오피스텔은 상업지에 건축되기 때문에 주변 인프라를 살펴야 합니다.

역세권, 대형 쇼핑몰, 업무시설, 다양한 상가 등 편의 시설과 대중교통 이용이 편리한 지역을 선택해야 합니다.

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3. 신축 오피스텔

노후된 오피스텔의 경우 투자비가 적어 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

하지만 그만큼 임대수요가 적고,

주변에 신축 오피스텔이 생긴다면 임차인들에게 외면받을 수 있습니다.

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4. 전세가율

전세가율이 높다는 것은 해당 오피스텔이 저평가되고 있다는 증거입니다.

임차수요가 많아 전세가율이 높아졌다는 이야기고,

이런 지역은 시세차익까지 기대할 수 있겠습니다.

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